2025年の建築基準法改正で、うちの家が再建築不可になるって本当？
ニュースで「4号特例がなくなる」って見たけど、リフォームもできなくなるの？
再建築不可の家は、改正後にリフォームできなくなるの？
この疑問をスッキリ解決！
💡ズバリ、結論はこちら！
2025年の建築基準法改正で、新たに再建築不可になるわけではない
ただし4号特例の縮小により、これまで確認申請が不要だった大規模なリフォームでも申請が必要になる場合がある
再建築不可の建物は確認申請が通らないため、大規模なリフォームができなくなる可能性がある
この記事の最後に、これまで行政の現場で携わった経験から得た学びや気づきを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
あわせて確認されることが多い規定
この記事を書いた人
元政令市職員(行政庁) × 確認検査機関の経験者である一級建築士・建築基準適合判定資格者。
建築基準法を中心に、関連する行政法や民法の仕組みも含めて、横断的にわかりやすく解説しています。
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2025年の建築基準法改正で再建築不可になる？影響を解説
2025年の改正で「再建築不可の建物」が増えるわけではない
今回の法改正のポイントは、4号特例の縮小による「建築確認の対象範囲」の変更
国土交通省の案内パンフレットでも、今回の4号特例の廃止は、あくまで建築確認手続の見直しを目的としたものとされています。そのため、この改正によって再建築不可の物件が増えるわけではありません。
2025年の改正で、急に再建築不可の家が増えるって聞いたんだけど…
法改正で「今まで建て替えできた家ができなくなる」ってこと？
そもそも再建築不可って何で決まるの？
結論から言うと、2025年の建築基準法改正で再建築不可になるわけではありません
再建築できるかどうかは、主に接道義務など敷地条件で決まるため、法改正は関係ありません
今回の改正は、大規模なリフォーム時の確認申請の扱いが変わることがポイントです
4号特例の縮小でリフォームに影響が出る？
2025年の改正でいわゆる4号特例が縮小される
これにより、大規模なリフォームでは確認申請が必要になるケースが増加
再建築不可の建物は確認申請が通らないため、大規模なリフォームの工事できないことになる
じゃあ再建築不可の家でも、リフォームは今まで通りできるの？
確認申請が必要になると、何が問題になるの？
小さいリフォームでも全部ダメになるのかな
これまで4号建築物では、木造住宅で大規模なリフォームでも確認申請が不要でした。
しかし改正後は、4号特例の縮小により、大規模なリフォームで確認申請が必要になります。
再建築不可の建物は接道義務などを満たさないため、確認申請が通らず、大規模なリフォームの工事ができないケースがあります。
ただし、水回りのリフォームであれば、引き続き工事が可能です。
- 大規模なリフォームとは？確認申請が必要なリフォームの範囲を知りたい。
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この記事では「大規模なリフォーム」と表現していますが、正確には「大規模の修繕」や「大規模の模様替え」に該当する工事で、確認申請が必要になります。
「大規模修繕」や「大規模な模様替え」に該当する工事については、次の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
- 木造２階建ての建物の場合、影響はありますか
-
下記の国土交通省の案内パンフレットのとおり、木造2階建ての建物では、大規模なリフォームを行う場合に建築確認が必要になります。
引用：国土交通省からのお知らせ - 結局、2025年の改正で影響を受けるのはどんな建物？
-
次の建築物は影響があります。それ以外は、基本的には大きな影響はないと考えてよいです。
・木造2階建て
・延べ面積200㎡を超える木造平屋建て - 木造3階建ての建物の場合、法改正の影響はありますか
-
影響はありません。建築確認が必要となる範囲は、法改正後も変わりません。
- 木造2階建てと木造3階建ての建物で違いはありますか？
-
法改正後は同じ扱いになりました。
- 鉄骨造2階建ての建物ですが、法改正の影響はありますか？
-
鉄骨造やRC造の建物は、2階建てでも3階建てでも、今回の法改正による影響はありません。
- 再建築不可の物件は、今まではどうだったんですか
-
これまでは、確認申請が不要な範囲でリフォームを行うケースが多くありました。
しかし今回の改正により、確認申請が不要な範囲が縮小されました。確認申請が必要な工事になると手続きが通らないため、結果としてリフォームできる範囲が限定的になります。
- 結局はどういう影響があるの？
-
確認申請が不要な範囲が狭くなったため、手続きなしでできるリフォームの範囲が限られてしまいました。
よくある誤解や疑問にズバリ答えます！
現場でよく聞かれる疑問を、行政実務や審査の視点でシンプルにお答えします。
- 再建築不可の家は2025年から住めなくなりますか？
-
住めなくなるわけではありません。既存の建物として、これまでどおり住み続けることは可能です。
ただし、大規模なリフォームを行う場合は確認申請が必要になることがあり、その場合は手続きが進まず、工事に着手できない可能性があります。 - 小さな修繕や内装リフォームもできなくなりますか？
-
すべてのリフォームが確認申請の対象になるわけではありません。確認申請が不要な軽微な修繕や模様替えであれば、これまで通り行えるケースもあります。
行政に携わった経験を踏まえて
再建築不可の家って、行政に相談すれば何とかなるの？
再建築不可とされる敷地は、接道条件を満たしていない、またはがけ条例などの規制に抵触している場合が多く見られます。
このような問題は敷地条件や法令に関わるもののため、行政に相談しても個別に特別な対応ができるケースはほとんどありません。
そのため、相談すると規制の説明を受けることが中心となり、必ずしも解決につながるとは限りません。
まとめ
2025年の建築基準法改正で、建物が新たに再建築不可になるわけではありません
ただし4号特例の縮小により、これまで確認申請が不要だったリフォームでも申請が必要になる場合があります
再建築不可の建物は確認申請が通らないため、大規模なリフォームができなくなる可能性があります
あわせて確認されることが多い規定
元政令市職員(行政庁) × 確認検査機関の経験者である一級建築士・建築基準適合判定資格者。
建築基準法を中心に、関連する行政法や民法の仕組みも含めて、横断的にわかりやすく解説しています。
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