【一覧表付き】用途境│用途地域がまたがる場合の建築制限とは？建ぺい率・容積率・斜線制限などを解説

2026年5月18日2026年6月1日

【一覧表付き】用途境│用途地域がまたがる場合の建築制限とは？建ぺい率・容積率などを解説

用途地域にまたがる敷地の場合、どちらの用途地域の制限が適用されるの？

「過半で決まる」・「加重平均で計算する」と聞いたことがあるけど、実際はどっちなの？

この疑問をスッキリ解決！

💡ズバリ、結論はこちら！

条文ごとに扱いが異なり、大きく分けると「過半」・「加重平均」・「建物の部分ごと」の3つに分かれる

建ぺい率・容積率は、敷地面積に応じた加重平均で算定される

用途制限は、敷地の過半を占める用途地域のルールが適用される

つまり、「過半」か「加重平均」かは一律ではなく、項目ごとに判断が必要になる

集団規定	適用の考え方
用途地域・用途規制	過半
最低限敷地面積	過半
容積率	敷地の加重平均
建蔽率	敷地の加重平均

単体規定	適用の考え方
採光	過半
22条区域	建築物全体
準防火地域	建築物全体
防火地域	建築物全体

高さ制限	適用の考え方
絶対高さ10m・12m	建築物の部分
道路斜線	建築物の部分
隣地斜線	建築物の部分
北側斜線	建築物の部分
日影規制	受影地域の制限 ※日影規制は、建物が影を落とす位置（受影側）の日影時間の制限を受ける。あくまで影を落とす先の制限であり、敷地の位置に基づく規制ではない。
高度地区・高度斜線	都市計画決定の内容による ※一般的には建築物の部分

記事の中でQAの解説やよくある質問をまとめています。
ぜひ最後までご覧ください。

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この記事を書いた人

元政令市職員(行政庁) × 確認検査機関の経験者である一級建築士・建築基準適合判定資格者。
建築基準法を中心に、関連する行政法や民法の仕組みも含めて、横断的にわかりやすく解説しています。

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この記事の流れ

用途地域がまたがる場合の一覧表

集団規定

項目	適用の考え方
用途地域・用途規制	過半
最低限敷地面積	過半
容積率	敷地の加重平均
建蔽率	敷地の加重平均

加重平均について計算の仕方を知りたい

加重平均は、用途地域ごとの面積に応じて、それぞれの数値を按分して求める方法です。
例えば、敷地の一部が異なる用途地域にまたがる場合、それぞれの敷地面積割合に応じて建ぺい率や容積率を計算します。

具体的な計算方法や考え方については、次の記事で図や計算例を用いて詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

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単体規定

項目	適用の考え方
採光	過半
22条区域	建築物全体
準防火地域	建築物全体
防火地域	建築物全体

建築物全体とはどういう意味？

例えば、準防火地域と22条区域にまたがる敷地の場合でも、建物が少しでも準防火地域にかかると、建物全体に準防火地域の制限がかかります。
逆に、建物を準防火地域にかからない位置に配置すれば、22条区域の制限で計画することができます。

防火地域・準防火地域の場合も同様で、建物が少しでも防火地域にかかると、防火地域の制限が適用されます。
一方で、防火地域にかからない配置とすれば、準防火地域の制限で計画することができます。

斜線制限・高さ制限・日影規制

項目	適用の考え方
絶対高さ10m・12m	建築物の部分
道路斜線	建築物の部分
隣地斜線	建築物の部分
北側斜線	建築物の部分
日影規制	受影地域の制限 ※日影規制は、建物が影を落とす位置（受影側）の日影時間の制限を受ける。あくまで影を落とす先の制限であり、敷地の位置に基づく規制ではない。
高度地区・高度斜線	都市計画決定の内容による ※一般的には建築物の部分

建築物の部分ってどういう意味ですか？

建物が複数の用途地域にまたがる場合、それぞれの用途地域にかかる部分ごとに、その用途地域の規制が適用されるという意味です。

例えば、第一低層地域と第一中高層地域にまたがる敷地では、北側斜線制限は第一低層地域にかかる部分のみに適用されます。

一方で、第一中高層地域にかかる部分には、北側斜線制限は適用されません。
※日影規制ありの第一中高層地域を想定しています

詳しくは、次の記事で図付きで解説していますので、あわせてご覧ください。