【2025年改正】東京都建築安全条例が変わる！窓先空地が緩和へ！技術的助言をわかりやすく解説

この記事の最後に、これまで行政の現場で携わった経験から得た学びや気づきを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

今回の改正は非常に大きな内容です。

共同住宅の設計において自由度と選択肢が広がり、より合理的な規制となるよう改正が行われました。

画像の通り、窓先空間は宙に浮いている状態です。

そのため、例えば１階が共同住宅以外の場合、空間の下には規制がありません。
(１階が共同住宅の場合、窓先空地が必要で規制がかかります)

したがって、空間の下には建物や工作物を設置できます。

窓先空間と一緒に制定された避難経路を指しています。


この代替避難経路がないと、窓先空間になりません。

そのとおりです。


「避難上有効なバルコニー 代替の避難経路 屋外通路 道路」
の順で避難経路を確保することにより、1階の窓先空地だった部分に建築物や工作物の設置できるようになります。


もちろん、建築物などの設置ができるのは、1階が店舗や事務所など、共同住宅以外の用途の場合です。

(1階が共同住宅の時、窓先空地が必要なため建築物の設置ができない)

図のケースの場合、改正前は店舗前は窓先空地のため何も設置できません。

改正後は、店舗前に駐輪場を設置したり、さらに植栽を行って緑化を確保することができます

条例改正で合理化が進み、設計の選択肢が増えると思います。

東京都の技術的助言では、2つのパターンが用意されています

①「屋内の代替避難経路」
②「屋外の代替避難経路」

今回は「①屋内」のケースを説明しましたので、次は「②屋外」のケースを解説します。

屋外の代替避難経路も認められています。

どちらにするかは設計者が選べます。

もちろん基準はあります。

概要は次の通りです。

どちらが設計しやすいかは建築計画によるかと思います。

基準の詳細は技術的助言のP.11とP.12に記載されています。

ぜひご確認ください！

文章だとわかりにくいので、図で説明します。

そのような意見は行政庁にも指定確認検査機関にも届いており、審査側も不思議に思っていました。

今回は見直しがあり、別々に算定できるようになり、合理的になりました。

技術的助言ではその点も解説があります。

図と技術的助言の本文を熟読することをお勧めします。

現場で本当によく聞かれる疑問を、行政実務や審査の視点でシンプルにお答えします。

通常通り、申請先を決めて審査担当者と協議を重ねることをお勧めします。

パブリックコメントで改正の要望を出した人がいます。

しかしながら、東京都の見解として
「公園に直接面している場合でも、将来にわたり災害時の避難手段の確保を図るとともに居住環境の悪化を防ぐため、敷地内に窓先空地を設ける必要があります。」
とのことです。

そのため、引き続き窓先空地は敷地内に設ける必要があります。