本記事では、主に一戸建て住宅や事務所などを対象とした安全条例第3条による路地状敷地の規制について解説します。
共同住宅やホテル、一定規模以上の店舗、児童福祉施設などは、安全条例第10条によりさらに厳しい制限が設けられているため、次の記事で詳しく解説します。
東京都建築安全条例の路地状敷地ってなに？
路地の幅が狭いと建物は建てられないの？
路地の長さに制限があるって聞いたけど、どのくらいの距離？
行政庁の取扱いってあるの？
この疑問をスッキリ解決！
💡ズバリ、結論はこちら！
一般的に「道路から見通せない死角部分がある敷地」が路地状敷地
路地状敷地に該当すると、路地状部分の幅員と長さの制限がある
例えば、路地の幅は一定以上が必要で、幅が足りない場合は建築に制限がある
路地の長さについては、20mを超えると厳しくなる
この記事を書いた人
元政令市職員(行政庁) × 確認検査機関の経験者である一級建築士・建築基準適合判定資格者。
建築基準法を中心に、関連する行政法や民法の仕組みも含めて、横断的にわかりやすく解説しています。
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路地状敷地とは？
一般的に、「敷地と道路が通路でつながっている場合」を路地状敷地と言います
参考画像：路地状敷地のイメージ図 道路から見通せない死角部分があるため、一般的に路地状敷地に該当することがあります。
路地状敷地に該当するか一般的な判断の目安は「道路から見通せない死角がある敷地」なんですね。
戸建ての建売住宅でよく見かけることが多い敷地形状です。
このような敷地を路地状敷地・旗竿敷地と呼びます。
路地状敷地の定義は？
路地状敷地の定義は、条例で定められていない
このため、行政庁のホームページで取り扱いを公開している場合がある
公開していない場合でも、行政庁や指定確認検査機関によっては「道路から見通せない死角のある敷地」として扱われることがある
調べている行政庁では路地状敷地の定義を公開していないため、自分の敷地が路地状敷地に該当するか不安です。
「道路から見通せない死角部分がある敷地」であれば路地状敷地に該当する可能性が高いです。
ただし、敷地形状には様々なパターンがあるため、確認申請先に相談することをお勧めします。
路地状敷地の幅と距離の基準とは？
路地状敷地に該当すると、路地状部分(敷地内通路)の幅(W)と長さ(L)の制限を受ける
つまり、路地状部分の長さによって幅員を確保する必要あり！
幅員が足りないと、路地状敷地に建築することはできない
建物面積・路地の幅(W)・路地の長さ(L)・耐火(準耐火)建築物で決まるのですね。
少しわかりにくい部分もあると感じました。
敷地の形状や建物の面積で総合的に決まるため、わかりにくいのも無理はありません。
計画している敷地と表を慎重に見比べましょう。
| 路地の長さLが20m以下 | 路地の長さLが20m超え |
|---|---|
| 建物の面積が200㎡以下 建物の面積が200㎡超え (耐火・準耐火建築物で 建てれば200㎡超えても) |
建物を耐火建築物や準耐火建築物として建てた場合は、
延べ面積が200㎡を超えていても、「200㎡以下」の規制が適用されます
共同住宅やホテル、一定規模以上の店舗、児童福祉施設などは、安全条例第10条によりさらに厳しい制限が設けられているため、次の記事で詳しく解説します。
行政庁の取り扱いとは？
行政庁によっては取り扱いをホームページで公開している
事前に確認しておくと、注意点が把握できて便利な取り扱い
敷地形状が複雑な時は、行政庁の取り扱いが気になります。
行政庁によっては取り扱いを公開しているため参考になります。
| 行政庁 | 取り扱い基準集 | 路地状敷地の 取り扱い基準 |
|---|---|---|
| 東京都 | 取扱基準 | なし |
| 足立区 | 足立区建築基準法等の取り扱いについて | 6-2 路地状敷地の定義 6-3 路地状敷地として扱わない敷地形状（第10条） |
| 荒川区 | 建築基準法関係の解説及び運用基準 | なし |
| 板橋区 | 建築基準法等に関する板橋区の取扱いについて | 路地状敷地の取扱い (第10条) |
| 江戸川区 | 江戸川区建築基準法等における取扱い基準 | １０． 路地状敷地の取扱い |
| 大田区 | 建築基準法等の取扱いに関する基準 | 路地状敷地の形状について |
| 葛飾区 | 建築基準法等における取扱い | １０．路地状敷地の取扱い |
| 北区 | ― | ― |
| 江東区 | ― | ― |
| 品川区 | 品川区における建築基準法等の取扱い | 路地状敷地 |
| 渋谷区 | 建築基準法等に関する渋谷区の取扱い | なし |
| 新宿区 | 建築基準法等に関する新宿区の取扱い | 路地状敷地の形状について |
| 杉並区 | 建築基準法等における取り扱い基準 | なし |
| 墨田区 | ― | ― |
| 世田谷区 | 建築基準法等の取扱について | なし |
| 台東区 | 建築基準法等に関する質問とその答え（Q＆A） | 路地状敷地に関する取扱い |
| 千代田区 | ― | ― |
| 中央区 | 中央区建築基準法等取扱い基準 | なし |
| 豊島区 | 建築基準法等における豊島区の取扱い基準 | 路地状敷地の考え方について |
| 中野区 | ・東京都建築安全条例に関すること | 路地状敷地について（10条） |
| 練馬区 | 建築基準法取扱い基準 | 路地状敷地の取扱いについて |
| 文京区 | ― | ― |
| 港区 | ― | ― |
| 目黒区 | 建築基準法等の取り扱い | なし |
| 八王子市 | 建築計画に関する制限及び取扱い | なし |
| 町田市 | 建築基準法等の取り扱い基準 | 路地状敷地の取り扱い |
取り扱いの内容を見ると、行政庁によって異なりますね。
避難や安全性にも関わるため、取り扱い基準が大きく異なるのはやむを得ないかもしれません。
ただ、別の行政庁の取り扱いであっても、どういった点に配慮すべきかイメージがつきやすいので、一読する価値はあると思います。
路地状敷地に関するよくある考え方
- 路地の幅や長さが適合しない場合、どうなりますか
-
その敷地形状では建築が認められません。
敷地形状・建物面積・仕様(耐火・準耐火建築物)の見直しが必要です。 - 共同住宅も同じ規制ですか？
-
共同住宅にはさらに厳しい路地状敷地の規制があります。
そのため、路地状敷地では長屋で計画することが多いです。
共同住宅の路地状敷地は次の記事で解説しています。 - 建物面積が200㎡を超えるため「×」に該当しています。
-
耐火建築物または準耐火建築物に仕様を変更すれば、200㎡以下の規制が適用されます（路地の幅を1m狭くできる）。
よって「〇」になります。
これらの仕様に変更できるかどうか、検討することをお勧めします。
まとめ
一般的に「道路から見通せない死角部分がある敷地」が路地状敷地
行政庁によっては路地状敷地の取り扱いを公開している
路地状敷地に該当すると、路地状部分の幅員と長さの制限がある
元政令市職員(行政庁) × 確認検査機関の経験者である一級建築士・建築基準適合判定資格者。
建築基準法を中心に、関連する行政法や民法の仕組みも含めて、横断的にわかりやすく解説しています。
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