東京都建築安全条例の「特殊建築物」って何？対象になるとどう変わる？

2025年10月27日2025年12月30日

東京都建築安全条例の特殊建築物ってなに？

建築基準法と同じなの？

具体的にどんな用途があるの？

もし該当したら、どうなる？

この疑問をスッキリ解決！

💡ズバリ、結論はこちら！

東京都建築安全条例で特殊建築物にあたると、条例独自のより厳しい規制がかかる

建築基準法の特殊建築物とは別の定義なので混同しないこと

この記事の最後に、これまで行政の現場で携わった経験から得た学びや気づきを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

安全条例の特殊建築物とは？

東京都建築安全条例第9条に、特殊建築物の範囲が定められている

対象となる用途の例は、共同住宅・車庫・ホテル・店舗・倉庫など

安全条例にも特殊建築物の定義があるんですね

安全条例は、すべての建築物に規制があります。

その中でも、特殊建築物はさらに厳しいルールがかかります。

建築基準法とは別の定義なので注意が必要です。

具体的な用途は次のセクションで説明します。

具体的にどんな用途が対象？

ここでは、条例本文に書かれたものと、注意事項をまとめて紹介します。

どのような建物が特殊建築物にあたるのか、実務で役立つよう整理していきます。

第9条	条例本文	注意事項
1号	学校博物館美術館図書館	学校には、幼稚園・小学校・中学校・義務教育学校・高等学校・中等教育学校・特別支援学校・大学・高等専門学校・専修学校(高等専修学校・専門学校)・各種学校が含まれる。
2号	共同住宅寄宿舎下宿	長屋は含まれない。
3号	物品販売店舗物品加工修理業百貨店マーケット飲食店喫茶店 ※いずれも床面積の合計が200㎡を超えるものが対象	百貨店や店舗内の事務室等も含まれる。
3の2号	勝馬投票券発売所場外車券売場その他これらに類するもの
4号	自動車車庫、自動車駐車場、自動車修理工場、自動車整備場(※いずれも床面積の合計が50㎡を超えるものが対象）自動車洗車場(※スチームクリーナー又は原動機を用いる洗浄機を使用するものが対象) 自動車教習所自動車ターミナルタクシー、ハイヤー等の営業所(※敷地内に自動車の駐車の用に供する部分を有するものが対象)	「自動車ターミナル」にはバスターミナルやトラックターミナル等を含む。「営業所」には観光バスやレンタカーの営業所等も含む。
5号	ホテル旅館簡易宿所	モーテル、ウィークリーマンション、カプセルホテル等も対象。
6号	公衆浴場	普通公衆浴場だけでなく、サウナ風呂、個室付公衆浴場等の特殊公衆浴場も対象。
7号	劇場映画館演芸場観覧場公会堂集会場(※不特定多数の人の集会の用に供する建築物で、1の集会室の床面積が200㎡を超えるものが対象) その他これらに類するもの	集会場には貸しホール・宴会場・葬祭場等も含まれる。その他これらに類するものは、音楽ホールや体育館等で貸ホール的利用が主となっているものが対象。
8号	病院診療所 ※いずれも患者の収容施設があるものに限る	老人保健施設(入所施設を有するもの)も対象。
9号	児童福祉施設等
10号	展示場(※床面積が200㎡を超えるものが対象)
11号	遊技場ダンスホールキャバレーナイトクラブ料理店バーカラオケボックス ※いずれも床面積の合計が200㎡を超えるものが対象	いわゆる風営施設を対象としている。
12号	倉庫(※床面積が200㎡を超えるものが対象) 荷貨物集配所卸売市場	倉庫は、倉庫業倉庫だけでなく、自家用の倉庫も対象。荷貨物集配所は店舗等の配送所や運送会社の集配所等も対象。
13号	工場(自動車修理工場、自動車洗車場、第14号に掲げるものを除く)で床面積が50㎡を超えるもの自動車修理工場(第4号に掲げるものを除く。)
14号	レディミクストコンクリート製造場アスファルトコンクリート製造場砕石場その他砂、砂利、セメント等の製造場若しくは加工場 ※いずれも建設工事現場以外に設置するものが対象
15号	体育館ボーリング場水泳場スケート場スキー場スポーツ練習場 ※いずれも床面積の合計が200㎡を超えるものが対象
16号	ガソリンスタンド液化石油ガススタンド危険物の貯蔵場若しくは処理場(建築物内で貯蔵し、又は処理する危険物の数量が令第116条で定める数量以上のもの)
17号	映画スタジオテレビスタジオ ※いずれも床面積の合計が200㎡を超えるものが対象	写真館などの撮影室は対象外

備考欄は「東京都建築安全条例とその解説」を一部引用・要約し、加工して紹介しています。正確に理解するためには、必ず原著を参照してください。

種類がこんなに多いんですね。

設計の場面で対象になりやすいのは、共同住宅・車庫・ホテル・店舗・倉庫です。

ただ、意外と種類が多いので、一戸建て住宅以外を設計する時は注意が必要です。

例えば事務所だけなら対象外ですが、車庫を併設すれば車庫は対象になります。

思わぬ用途が該当することもあるので、その都度確認するのが安心です。

よくある誤解や疑問にズバリ答えます！

現場でよく聞かれる疑問を、行政実務や審査の視点でシンプルにお答えします。

安全条例で「特殊建築物」に当たると設計にどんな影響がある？: 安全条例では、特殊建築物に対して通常より厳しい制限があります。例えば車庫なら、前面道路の幅員に一定の基準が課されます。
設計条件を満たせない敷地も出てくるため、早い段階で慎重に確認しておくことが大切です。

行政に携わった経験を踏まえて

ここでは、行政実務に携わった経験をふまえ、現場で得られた知見や気づきをご紹介します。

他の都道府県と比較して、特殊建築物の範囲って広いの？

共同住宅や車庫、ホテル、倉庫、店舗、集会場、学校、自動車修理工場、公衆浴場などは全国的に共通しています。

一方で、危険物施設やスタジオ、レディミクストコンクリート製造場、勝馬投票券販売所まで規制しているのは珍しいかもしれません。

東京都は狭小敷地や住工混在が多いため、厳しい規制で安全を確保しているのだと思われます。