既存不適格│検査済証なしで増築できるの？既存建築物の調査と新ガイドラインを解説

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この記事では、検査済証がない場合の「既存建築物の現況調査ガイドライン」を解説しています。
ただし、検査済証がある場合でも、このガイドラインを参考に現地調査や現況調査報告書の作成が求められるケースがあります。
検査済証の有無にかかわらず役立つ内容なので、ぜひ参考にしてください。

この疑問をスッキリ解決！

💡ズバリ、結論はこちら！

国土交通省が公表している「既存建築物の現況調査ガイドライン」が参考になる

現地調査の項目や方法が整理されており、調査方針を立てる際の目安に

また、図面の復元が必要であることも明確に示されている

内容が多いため、事前に一通り目を通しておくと、その後の設計方針の検討がスムーズに進みます

なお、技術的助言により、指定確認検査機関でも増築の確認申請を受けることは制度上可能とされています

あわせて確認されることが多い規定

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検査済証がないけど増築するには？

検査済証がない場合は、確認申請の前に「現地調査」と「現況調査報告書」の作成が必要

検査済証がある場合も調査・報告書の作成は必要ですが、簡易な調査で足りるケースも

また、図面が残っていないときは、復元図の作成が求められる

国土交通省作成のガイドラインの解説範囲

国交省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」って何？

国土交通省は令和7年3月に「既存建築物の現況調査ガイドライン」を公表

従来は、既存建築物の調査範囲や方法が行政庁によって異なり、統一的な基準がなかった

このガイドラインの公表により、適合状況を確認するための手順や調査方法などが明確化に

検査済証がない場合は、このガイドラインを参考にして現況調査を進めることが基本になります。

現況調査はどう進める？ガイドラインの流れを紹介

このフローを見ると、現況調査の進め方を一目で理解できます。
まずは全体の流れをつかんで、どの段階で何を行うのかをイメージしておくとスムーズです。

【調査１－①】検査済証の交付状況の調査

まずは検査済証の交付を受けているか確認！

【調査１－②】工事の着手時の調査

着工日を確認し、既存不適格かどうかを判断するための基準日を確定させる

この登記は「令和1年5月1日新築（5月7日登記）」となっています。

たとえば、既存不適格の調査で令和1年8月に法改正があった場合、すでに工事完了済みであるため、不適合ではなく既存不適格と判断できると考えられます。

登記事項証明書をもとに既存不適格を推測してよいか、または確認済証の交付直後に法改正があった場合などは、確認申請先へ事前に相談しておくことをおすすめします。

【調査２】現地調査では何を確認？調査２のポイントを解説

現地で構造や安全性を確認する調査が必須

図面との整合や劣化状況を把握し、適合・不適合・既存不適格を判断するのが目的

基礎の配筋は破壊検査しないとダメ？

隠れて見えない部分は、原状復旧できる範囲で一部を切り欠いたり、ファイバースコープや計測機器を使ってできる限り確認
ただし、基礎の配筋は非破壊検査で対応できる場合もあります。

調べられない部分があっても、既存不適格として扱ってもらえる？

適合状況が「不明」となるため、既存不適格の緩和を受けることはできません。

検査済証があると現地調査は省略できる？範囲はどう変わる？

検査済証があっても、現地調査は必要ですが調査項目は一部に限られます。
一方で、検査済証がない場合は、すべての規定について現地調査が必要になります。

検査済証がありませんが、旧4号特例で審査(壁量計算)が省略されていた建物は、現地調査や法令適合の調査も省略しても良いですか？

検査済証がないため、審査省略の規定も含めすべての調査が必要です。

図面がないときは復元が必須？壁量計算書も作り直すの？

法適合性を確認するには、図面や計算書が欠かせません。そのため、これらがない場合は復元が必要になります。壁量計算書も構造の確認に関わるため、復元の対象となります。

建築後に用途変更した場合の注意点や扱いは？

ガイドラインP.9に用途変更時の取扱いが整理されています。まずは一度目を通しておくことをお勧めします。
概要としては、現行法への適合状況を確認し、既存不適格かどうか判断する流れです。
用途変更でも、調査の基本方針は変わりません。

現地調査では何を確認する？チェックリストの使い方を解説

ガイドラインには、調査項目と方法が一覧になったチェックリストが掲載されています。

これを活用すれば、効率的に現地調査を進めることができます。

隠蔽部は全数調査が必須ですか？

ガイドラインでは「少なくとも1か所以上」とされており、「全数必要」とは書いてありません。ただし、「1箇所でよいか」とは別の問題なので、増築の確認申請先へ事前に相談しておくと安心です。

現況調査報告書の作成

現況調査報告書の必要書類

現況調査報告書はどう書く？作成例でポイントをつかもう！

現況調査報告書の作成した後は…？

現況調査報告書を作成した結果、不適合と判明した部分はどう対応すれば良いですか？

不適合と判断された部分は、現行の建築基準法令に適合させる必要があります。
そのため、「不適合部分を是正する前提」で立てることになります。

調査の結果、既存不適格と判断された場合、増築しても遡及しない認識で正しいですか？

原則としては遡及します。ただし、政令で定められた範囲内の増築であれば、既存不適格として緩和を受けられる場合があります。「政令の範囲」は条文ごとに異なるため、必ず法令集で確認しましょう。

どの条文に緩和措置の規定があるのかを一覧にまとめた資料も公開されています。
該当条文を探す際の参考になります。

政令の範囲内の増築であれば既存不適格として扱われるのは分かりましたが、「政令の範囲内」が難しくて理解しづらいです。
分かりやすく解説した資料はありますか？

「国土交通省HP 既存建築物の活用の促進について」に「既存建築物の緩和措置に関する解説集」では、各規定ごとに、既存建築物として引き続き扱うための“政令で定める増築の範囲”が解説されています。審査側・設計者側のどちらにとっても非常に参考になる資料です。

現況調査報告書は、どこに提出すればいいんですか？

現況調査報告書は増築の確認申請の添付図書として活用することができます。確認審査の際に、既存部分の法適合状況を確認する重要な資料となります。

よくある誤解や疑問にズバリ答えます！

既存不適格を調べたいのですが、各規定の改正時期が分かりません。どう確認すればよいですか。

ガイドラインP.18の「既存不適格早見表」で確認できます。時系列と規定ごとに整理されており、改正時期の把握に有用です。

ガイドラインは2階建て住宅を想定しているようですが、構造計算が必要な建物（ルート1〜3）はどう扱えばいいですか？

参考になるものを公開している行政庁があるため、調査方針の参考になるかもしれません。しかしながら、方針の参考程度なもので、最終的には確認申請先と相談が必要です。
なお、以下の参考資料はガイドラインが公開される前に作成されたものであるため注意が必要です。

①神奈川県建築行政連絡協議会 構造部会
「検査済証等の交付を受けていない建築物の増築等のための適法性の判断に関する取扱い要領　～法第20条関係～」


②一般社団法人東京都建築士事務所協会 ：「建築構造設計指針」
第11章「構造審査要領」（監修：東京都建築構造行政連絡会）

行政に携わった経験を踏まえて

ここでは、行政実務に携わった経験をふまえ、現場で得られた知見や気づきをご紹介します。

まとめ

検査済証がない場合はガイドラインに基づき「現地調査」と「現況調査報告書」の作成が必須

図面がない場合は復元図の作成も求められる

技術的助言により、指定確認検査機関でも申請は制度上可能

ただし、実際の対応は確認検査機関ごとに異なるため、事前相談が重要

あわせて確認されることが多い規定