東京都安全条例│長屋の規制や通路幅はいくつ必要？技術的助言やよくある質問をまとめてみた！

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長屋の出入口は道路に面するか2～4mの避難通路が必要

さらに、2方向避難のために50cm以上の避難通路も確保する

2階以上の住戸は避難上有効なバルコニーか器具が必要

記事の最後に、東京都の技術的助言を基にまとめた解説書をご用意しました。必要な部分だけを短時間で確認できる内容になっていますので、ぜひご活用ください。

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安全条例の長屋の規制とは？

東京都建築安全条例では、長屋に対して次の3つの規制が設けられています

① 出入口は道路に面するか、2～4mの避難通路を確保する

② 50cm以上の避難通路を設ける

③ 2階以上の住戸は、避難上有効なバルコニーか器具を設ける

①2～4mの避難通路とは？

原則として長屋の各住戸の出入口は道路に面する必要があります

ただし、道路に面して設置ができない場合は2～4mの避難通路を設ければ認められます

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1.延長距離が35m以内の場合

住戸面積／住戸数	10戸以下	11戸以上
住戸面積の合計が300㎡以下	通路幅2m	通路幅3m
住戸面積の合計が300㎡超	通路幅3m	通路幅3m

すべての住戸が40㎡を超えている場合は、基準の300㎡を400㎡に読み替えることができます。

つまり、「各住戸が40㎡超＋住戸面積の合計400㎡以下＋10戸以下」であれば、通路幅は2mでOKです。

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2.延長距離が35m超の場合

条件	通路幅
すべての場合	4m

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通路の途中に門扉を設けても大丈夫ですか？

門扉の開放時に、避難通路の有効幅員が確保できれば設置可能です。
参考：東京都 技術的助言

通路内に自転車置き場やごみ置き場を置いてもいいですか？

避難上有効な通路を確保する必要があるため、通路内に設置できません。
参考：東京都 技術的助言

避難通路は軒下でも認められますか？

上空まで開放された通路であることが必要です。
ただし、通路面から一定の高さが確保されている局部的な庇等の突出で避難上支障がない場合は、当該通路として扱うことは可能です。
参考：東京都 技術的助言

(補足)
実務上は指定確認検査機関も行政庁も「上空開放が必須」と判断する例が多く、実務上は、局部的な庇を認める例は少ないようです
部分的にでも建築物の下を通過する形になると「長屋ではなく共同住宅では」と見なされることも理由の一つなようです。

②50㎝以上の避難通路とは？

災害時の避難手段を確保するため、「50cm以上の避難通路」に面する「避難上有効な開口部」が必要

この規制では「避難上有効な開口部」と「道路に通ずる50cm以上の避難通路」の両方が必要です。

つまり、避難通路を設けるだけでなく、その通路に面して有効な開口部を確保することにも注意が必要です。

避難上有効な開口部は非居室に設けてもよいですか。

条例の本文により、避難上有効な開口部は居室に設ける必要があります。したがって、非居室への設置は認められません。

避難上有効な開口部は、出入口の反対側に設置が必要と聞いたけど、本当ですか？

東京都の技術的助言では「当該開口部は、避難手段の確保の観点から、主要な出入口の位置と対称の位置とするなど、避難上有効に機能するよう設ける必要がある。」と明記されています。
参考：東京都 技術的助言

ただし都内の狭小敷地では、玄関扉の横に開口部を設けても認められた事例があるようです。

出入口からの避難経路と50cm以上の避難経路は重なってもよいですか。

東京都の技術的助言では「敷地内の通路が重複することは差し支えない」と明記されています。
参考：東京都 技術的助言

避難上有効な開口部の寸法は基準はありますか。

条例本文には寸法の基準は定められていません。
ただし共同住宅の道路に面する窓や窓先空地の規定を参考に、一般的には「1200×750」と扱われることが多いようです。具体的な扱いについては確認申請先に確認することをおすすめします。

③避難上有効なバルコニー・器具の設置とは？

50㎝以上の避難通路に面する「避難上有効な開口部が2階以上」にあるときは、避難上有効なバルコニーまたは器具を設ける必要がある

住戸内で1階と2階を行き来できる場合、1階に避難上有効な開口部があればバルコニー等は不要ですか。

その場合は不要です。ただし1階ではなく、2階に避難上有効な開口部を設ける場合はバルコニー等の設置が必要となります。
参考：東京都 技術的助言

避難上有効な開口部を設置する場合、バルコニーや器具を別の居室に設けてもよいですか。

条例の本文により、開口部と同じ居室に設ける必要があります。

敷地が狭いのでバルコニーを設置できません。「器具等」とは具体的にどのようなものですか。

「器具等」とは、消防法施行令第25条の規定による避難はしご、救助袋、緩降機、避難ロープ、避難タラップなどが該当します。共同住宅に設置される器具と同様のものと考えて差し支えありません。また、これらは常時使用可能な状態で設置されている必要があります。
参考：東京都 技術的助言

避難上有効なバルコニーと器具は、どちらを選んでもよいのですか。

どちらでも構いません。避難上有効なバルコニーでも器具（避難はしごや救助袋など）でも認められます。

行政庁の取り扱いは？

行政庁	取り扱い基準集	長屋の取扱い
東京都	取扱基準	―
足立区	足立区建築基準法等の取り扱いについて	―
荒川区	建築基準法関係の解説及び運用基準	―
板橋区	建築基準法等に関する板橋区の取扱いについて	〇 東京都建築安全条例第５条における長屋の通路の扱いについて
江戸川区	江戸川区建築基準法等における取扱い基準	―
大田区	建築基準法等の取扱いに関する基準	―
葛飾区	建築基準法等における取扱い	―
北区	―	―
江東区	―	―
品川区	品川区における建築基準法等の取扱い	―
渋谷区	建築基準法等に関する渋谷区の取扱い	―
新宿区	建築基準法等に関する新宿区の取扱い	―
杉並区	建築基準法等における取り扱い基準	―
墨田区	―	―
世田谷区	建築基準法等の取扱について	―
台東区	建築基準法等に関する質問とその答え（Q＆A）	―
千代田区	―	―
中央区	中央区建築基準法等取扱い基準	―
豊島区	建築基準法等における豊島区の取扱い基準	―
中野区	東京都建築安全条例に関すること	―
練馬区	建築基準法取扱い基準	―
文京区	―	―
港区	―	―
目黒区	建築基準法等の取り扱い	―
八王子市	建築計画に関する制限及び取扱い	―
町田市	建築基準法等の取り扱い基準	―

本記事で紹介した技術的助言には、条例の解釈や趣旨が記載されており参考になります。設計前に一度目を通しておくことをおすすめします。

詳しい解説資料はある？

まとめ

長屋の出入口は、道路の面するか、2～4mの避難通路を設ける必要がある

さらに、2方向避難を目的として、50㎝以上の通路を設ける

2階以上の住戸は、50㎝以上の通路に面する避難上有効なバルコニーか器具が必要