敷地分割の建築基準法12条5項の報告とは？必要な手続きと注意点を行政目線で解説

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敷地分割をする場合は、確認申請の前に「12条5項の報告」や「届出」が必要な行政庁がある

この手続きを行わないと、確認申請の手続きがスムーズに進まない可能性がある

敷地分割の手続きが必要かどうかは、事前に行政庁へ確認することをおすすめします

敷地分割によって生じた不適合は、既存不適格にはならず、違反建築物となる

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敷地分割って何？初めてでもわかる基本の考え方

もともと確認申請で敷地として設定した土地を分割して、空いた部分に新しく建物を建てることを指す

敷地を分割する目的には、次のようなケースがある

① 敷地を分割して、余った土地を売却する
② 敷地を分割して、余った土地に子どもが一戸建て住宅を建てる
③ 増築したいが、建物が可分のため敷地を分割する

敷地が広いため、既存の倉庫と駐車場を撤去し、敷地を分割して余った土地に新たに一戸建て住宅を建てる計画です。一戸建て住宅は可分のため別棟増築はできず、敷地を分割したうえで新築として確認申請を出す必要があります。

敷地分割の手続きとは？基本を押さえよう

敷地分割をすると、既存建築物の敷地面積が小さくなり、境界線までの距離も短くなるため、建蔽率や容積率、北側斜線制限、日影規制、採光計算、延焼ラインなどの条件が不利な方向になる

その結果、これまで適法だった建物が違反になるおそれがあるため、適法性を確認する目的で、行政庁によっては敷地分割にあたって手続きを求めている

手続きの際には、配置図・平面図などの図面や、建蔽率・容積率の計算書や検討書などの資料を添付する必要がある

①岩手県の事例

岩手県庁は、「岩手県建築基準法施行細則第11条」に基づき敷地分割の届出を求めているようです。

②彦根市の事例

彦根市は建築基準法第12条第5項を根拠に敷地分割の法適合を求めているようです。

必要な添付図面にはどんなものがありますか

一般的には、案内図、配置図、平面図、立面図、断面図、建蔽率や容積率、斜線制限など法適合性を確認するための図面が想定されます。
ただし、行政庁ごとに運用が異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

既存の図面が無い場合はどうすれば良いですか

一般的には、現地調査を行ったうえで図面を復元する必要があります。法適合性の確認には図面が不可欠なため、図面が無い場合は復元して対応することになります。

指定確認検査機関に確認申請を出す場合、敷地分割の12条5項報告や届出はどこに提出すれば良いですか

敷地分割の12条5項報告や届出の提出先は行政庁です。指定確認検査機関へ提出するものではありません。
なお、行政庁に提出したあと、指定確認検査機関へ確認申請を出す際には、副本の写しを申請書に添付するケースがあります。

敷地分割の手続きの流れは？

よくある誤解や疑問にズバリ答えます！

敷地分割するために分筆も必要ですか

確認申請で設定する敷地と、登記上の筆は別の制度のため、一般的には一致させる必要はありません。よって分筆は不要です。

手続きにかかる日数はどれくらいですか

行政庁ごとに対応が異なるため、目安の日数を一律に示すのは難しいです。

手続きが不要としている行政庁もありますか

手続き不要としている行政庁もあります。実感としては、不要としている行政庁の方が多い印象です。
ここでは、手続き不要とホームページで公開している渋谷区の取扱いを紹介します。

敷地分割をすると適合しない部分が出ます。これは既存不適格になりますか

既存不適格とは、法律改正によって後から不適合になった場合を指します。敷地分割は法改正によるものではないため、既存不適格にはなりません。適合しなくなる場合は違反となり、結果として違反建築物を生み出すことになります。

行政に携わった経験を踏まえて

ここでは、行政実務に携わった経験をふまえ、現場で得られた知見や気づきをご紹介します。

まとめ

敷地分割では、行政庁によって事前の報告や届出を求められる場合がある

手続きを行わないまま進めると、確認申請が途中で止まることもある

計画段階で、手続きの要否を行政庁へ確認しておくことが重要