第一種中高層住居専用地域(一中高)では店舗や飲食店はできる？調べてみた！

2025年5月23日2025年9月24日

第一種中高層って、店舗や事務所はダメ？

もしOKなら、面積はどれくらい？

ほかに制限や注意点ってある？

建てるわけじゃなくてテナントで借りるだけでも規制される？

この疑問をスッキリ解決！

💡ズバリ、結論はこちら！

床面積500㎡以下であれば店舗や飲食店を建てることが可能

ただし、使えるのは1階と2階まで。3階以上は店舗用途には使えない

地区計画や建築協定などで制限される場合があるため、まずは規制の有無を都市計画課に確認を(その後、建築指導課へ)。

「建築」「入居」「用途変更」「居抜き」など形式に関係なく、同じルールが適用されます。

この記事の最後に、これまで行政の現場で携わった経験から得た学びや気づきを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事を書いた人

元政令市職員(行政庁) × 確認検査機関の経験者である一級建築士・建築基準適合判定資格者。
建築基準法を中心に、関連する行政法や民法の仕組みも含めて、横断的にわかりやすく解説しています。

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この記事の流れ

第一種中高層地域で店舗はダメ？実は条件付きでOK！

2階まで＋延べ床面積500㎡以下なら、店舗や飲食店も建築可能！

第一種中高層住居専用地域でも、飲食店や店舗って建てていいんですね！

でも500㎡の上限って、敷地じゃなくて床面積なんですね？

はい、飲食店と店舗を合わせて床面積500㎡までです。

たとえば3階に住宅があっても、その面積は含まなくてOKです！

3階部分を店舗にするのはダメなんですか？

法令上、3階以上を店舗や飲食店にすることは認められていません。

新築の際は確認申請が通らないので問題にはなりませんが、既存建築物のテナント入居の際は階数に注意することをお勧めします。

根拠を法文でチェック！

建築基準法第48条ー法別表第２（抜粋）

(第一種中高層住居専用地域内において建築することができる建築物)
一　（い）項第一号から第九号までに掲げるもの
二　大学、高等専門学校、専修学校その他これらに類するもの
三　病院
四　老人福祉センター、児童厚生施設その他これらに類するもの
五　店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が５００㎡以内のもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
六　自動車車庫で床面積の合計が３００㎡以内のもの又は都市計画として決定されたもの（３階以上の部分をその用途に供するものを除く。）
七　公益上必要な建築物で政令で定めるもの
八　前各号の建築物に附属するもの（政令で定めるものを除く。）

一中高でもNGになるケースとは？

以下のような地域では、用途地域に加えて上乗せ規制があることがあります

特別用途地区（例：文教地区）
地区計画
建築協定

地区計画や建築協定といった上乗せ規制があると、一中高でも店舗ってダメになるんですか？

その通りです。
もし規制内容に「店舗や飲食店の禁止」があれば制限されます。
※もちろん、地区計画区域内であっても店舗を禁止していないケースもあります。

ただ、規制の種類や内容はまちまちなので、行政庁に「一中高で飲食店を予定しているのですが、用途地域以外の制限はありますか？」
と行政庁に事前に必ず確認するのが安全です。

よくある質問と考え方

「建築することができる」とありますが、今回は建てるんじゃなくてテナント入居です。それでも関係ありますか？: はい、「建築できる」という表現には、テナント入居・用途変更・居抜き開業・自己所有の建物で開業も含まれます。
建てるかどうかにかかわらず、同じルールが適用されますので特に気にされる必要はありません。
店舗や飲食店はOKでも、事務所はダメなんですか？: はい、事務所は一中高では不可です。
事務所兼住宅の扱いなどは別記事で詳しく解説していますので、そちらもご覧ください。

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