第一種低層住居専用地域でも民泊は可能？その条件と落とし穴を解説！

2025年6月11日2025年11月28日

本記事では、住宅宿泊事業法に基づく「届出住宅の民泊」について解説しています。

第一種低層住居専用地域でも民泊ってできるの？

もしできるなら気をつけることってある？

この疑問をスッキリ解決！

💡ズバリ、結論はこちら！

第一種低層住居専用地域でも、民泊は可能！

理由は、その建築物が「一戸建ての住宅」「長屋」「寄宿舎」「共同住宅」のいずれかの用途区分に該当するため

ただし、地区計画・建築協定・特別用途地区など用途地域以外の規制で禁止されていることがあるため、事前確認が必要

マンションは管理規約で禁止のケースも

この記事の最後に、これまで行政の現場で携わった経験から得た学びや気づきを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

一低層で民泊はOK？注意点をわかりやすく解説！

結論：一低層でも民泊は可能！

でも、用途地域だけじゃなく他の規制（地区計画・建築協定・特別用途地区など）にも注意が必要

他の規制がないか、必ず行政庁に確認を

第一種低層住居専用地域でも民泊はできるんですね。

一低層でも用途地域の規制ではOKです

でもそれ以外の規制には注意が必要です

それは、地区計画や建築協定があると民泊NGのことも

地域によって規制が違うので計画のたびに行政庁に確認することをお勧めします

民泊が可能な用途地域

スクロールできます

用途地域	民泊
第一種・第二種低層住居専用地域
第一種中高層地域第二種中高層地域田園住居地域
第一種住居地域第二種住居地域準住居地域
近隣商業地域商業地域
準工業地域工業地域
工業専用地域

制度上は多くの用途地域で実施可能ですが、実際の可否は条例・協定の有無によって変わるため注意が必要です。

なお、工業専用地域は不可になっています。

なぜ一低層でも民泊OK？法律で認められている理由とは

住宅宿泊事業法では、届出住宅は「住宅」として建築基準法に含まれると明記

そのため、一低層でも「住宅扱い」として民泊が可能になる

住宅宿泊事業法に建築基準法のことって書いてあるんですか？

少し違和感を覚える方もいるかもしれませんが、法体系上は例外的な位置づけとされています。

民泊は建築基準法で用途が明確になっていないため、住宅宿泊事業法で「住宅に含める」と定められたと考えられます

民泊はなぜ住宅扱い？法令の根拠をしっかり確認！

<住宅宿泊事業法>

（建築基準法との関係）
第21条　建築基準法及びこれに基づく命令の規定において「住宅」、「長屋」、「共同住宅」又は「寄宿舎」とあるのは、届出住宅であるものを含むものとする。

民泊をするには建築物が「住宅」であることが前提です

そのため、既存建築物が住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎のどれかに該当してる必要があります

民泊はOKでも…他の規制に要注意！

地区計画・建築協定・特別用途地区などの規制がある場合、第一種低層住居専用地域でも民泊が認められないことがある

これらの規制の有無や内容は地域ごとに異なるため、必ず行政庁に確認を

※多くの場合、市内の一部地域のみに規制がかかっているため、建築物の敷地単位での確認が必要です

これらの地域はよくあるんですか？

該当する地域は少ないですが、まれにあります。

調査は、計画段階で確実に済ませておくことをお勧めします。

❓よくある質問：行政庁には何をどう聞けばいいの？

行政庁に「この場所で民泊できますか？」と聞いても大丈夫？: 対応した部署の範囲内の規制でしか回答されないことが多くあります。
そのため、地区計画や建築協定など他の重要な規制を見落とす可能性があります。
どのように聞けばよいの？: 「用途地域以外に、用途制限のある規制がかかっているか確認したいです」と伝えるのが効果的です。
この聞き方であれば、行政庁は法的な規制の有無や、条例・協定の存在を中心に調査・回答してくれる可能性が高まります。
具体的に、避けた方がよい質問例は？: 以下のような聞き方は、避けるべきです：

「○○市○○町1-1-1は第一種低層住居専用地域だけど、民泊できますか？」
→ この質問では、用途地域にしか触れておらず、地区計画や建築協定の確認が抜けてしまいます。

「○○は一低層だけど民泊OKですか？」
→ 担当者は「一低層なら用途上は可能です」とだけ答える場合があり、用途地域以外の規制は、担当部署によって所管が異なるため、回答内容に含まれない可能性があります。
民泊ができる敷地であるか行政庁は最終判断をしてくれるの？: 行政庁は法令や条例の適用範囲を案内する立場であり、個別の事業内容について可否を保証するものではありません。そのため、最終的な確認は事業者側で行う必要があります。

ここからは建築基準法以外の内容になります。
補足的な情報として参考にしてください。

一低層でも民泊NG？独自の条例に注意！

一低層で民泊ができるって聞きましたが、「一低層でも規制されることがある」とも聞きました。

これって矛盾してませんか？

一部の行政庁では、独自の条例で民泊に制限をかけています。

たとえば、実施可能な「期間」や「区域」を限定するルールなどです。

一低層でも、こうした条例があると民泊はできません。

特に、学校周辺や家主不在型・曜日制限などは、規制されやすいポイントなので注意が必要です。

引用:中野区住宅宿泊事業について（中野区の民泊ルール）を一部加工・加筆

中野区では、住宅宿泊事業について「期間の制限」を条例で定めています。
※「独自ルール」と明示されており、民泊に慣れた事業者にとっても把握しやすい内容です。

引用:大田区住宅宿泊事業について

大田区では、学校から100m以内の区域において住宅宿泊事業を制限する条例があります。
※ただし、例外規定も存在し、「100m以内＝一律禁止」ではありません。
運営日（曜日）や、家主居住型・不在型の別によって適用可否が変わるため、事前に運営方針と照らし合わせて確認が必要です。

引用：観光庁民泊の実施制限に関する地方公共団体の条例のとりまとめについて

観光庁では、各自治体の住宅宿泊事業に関する条例をまとめた資料を公表しています。
※令和3年時点の情報ではありますが、各地域で設けられている「上乗せ規制」の全体像を把握する上で参考になります。

届出住宅にはどんな要件がある？

住宅宿泊事業を行うには、「届出住宅」が設備要件と居住要件の両方を満たしている必要があります。

【設備要件】
次の4つの設備が備わっていること
・台所
・浴室
・便所
・洗面設備

【居住要件】
以下のいずれかに該当すること
・現在、人の生活の本拠として使われている住宅
・入居者の募集がされている住宅
・所有者や賃借人が随時居住する予定の住宅

届出住宅って要件があるんですね

よく民泊を見かけるとはいえ、住宅で行うのが「民泊」なので、当然、条件があります。

もともとの趣旨は「人が暮らす家を、一時的に宿泊用に使うこと」。

運用にあたって、この原則が十分に意識されないケースも見受けられます。

一般的な住宅ならハードルは高くないですが、特殊な形態だと厳しく感じるかもしれません。

民泊のために必要な「安全の確保のために必要な措置」とは？

建築基準法上は住宅なのに、非常用照明や防火区画、自動火災報知設備、2つ以上の直通階段、内装制限、廊下の幅、宿泊者を3階以上に置かない規制などがあるって聞きました。

どうして住宅なのに、こんなにたくさんの規制があるんですか？

しかも建築基準法には書かれてないですよね？

建築基準法にはそうした規制はありません。

これは住宅宿泊事業法で、追加の安全対策として定められています。

建物の大きさや、家主が住んでいるかどうかで、必要な措置も変わるため、計画ごとに確認が必要です。

引用：国土交通省民泊の安全措置の手引き

引用：国土交通省民泊の安全措置の手引き

民泊に関する制限は、手引きに詳しく記載されているため、事前に目を通すことをおすすめします。
専門用語が多く含まれますが、建築関連の資料としては実は比較的読みやすい内容です。

行政に携わった経験を踏まえて

ここでは、行政実務に携わった経験をふまえ、現場で得られた知見や気づきをご紹介します。

民泊の届出のときって、地区計画や建築協定に引っかかってるか、ちゃんと審査されるんですか？

届出制度は「届出内容の適法性を形式的に確認する仕組み」であるため、地区計画や建築協定など、別制度の内容まで網羅的に確認されないことがあります。

後のトラブルを避けるためにも、事前に確認しておくことが重要です。

まとめ

第一種低層住居専用地域でも、民泊（届出住宅）は実施可能

ただし、地区計画・建築協定・特別用途地区などの用途地域以外の規制に注意

規制の有無は行政庁に事前確認が必須

調査が不十分なまま事業を開始すると、後から規制の存在が判明して追加の対応が必要になる場合がある

その結果、事業運営に影響が及ぶ可能性もあるため、事前確認が重要

用途地域	民泊
第一種・第二種低層住居専用地域
第一種中高層地域第二種中高層地域田園住居地域
第一種住居地域第二種住居地域準住居地域
近隣商業地域商業地域
準工業地域工業地域
工業専用地域